Обзор REITs без шелухи, часть 2

Налог на дивиденды REITs

Вот, что сообщает Санкт-Петербургская биржа: «доходы в виде дивидендов по REIT всегда облагаются налогом по ставке 30%».

Мой личный опыт подтверждает, что при покупке REIT через Тинькофф Инвестиции (покупал $AMT и $DLR) дивиденды приходят на счет за вычетом 30%. В этом случае в РФ ничего доплачивать не нужно, НО в декларации 3-НДФЛ все равно нужно указать факт получения дивидендов.

Есть информация, что при торговле через брокера $IBKR (возможно и через других НЕ российских брокеров) удерживается только 10% налога. В этом случае нужно будет доплатить 3% российской налоговой службе.

Фонды REITs

На биржевом рынке РФ ETF на REITs не торгуются. Т.е., чтобы купить фонд из REITs, нужно иметь либо статус квалифицированного инвестора у российского брокера, либо открыть счет у зарубежного брокера.

И тот и другой варианты лично меня не устраивают, посколько это лишает возможности воспользоваться льготой долгосрочного владения, которая позволяет не платить налог 13% с дохода от продажи актива.

Хотя в случае с REIT, возможно, платить налог c дохода от продажи и не придется. Дохода может и не быть. Самый популярный ETF на рейт $VNQ с 2015 года находится в широком боковике. С января 2015 года по январь 2021 года цена $VNQ показала нулевую курсовую доходность (см. прикрепленный график).

Комиссия $VNQ составляет внушительные по американским меркам 0,12%.

Средняя дивидендная доходность за последние 6 лет составила 4,26% - серьезная цифра для США. Для сравнения, дивдоходность S&P500 за этот же период составила только 2,07%.

Полная доходность (с учетом дивидендов) $VNQ за период с 2011 года по настоящее время составила 149%, т.е. почти 15% годовых - неплохо. Неплохо, но далеко от S&P500, который за тот же период показал полную доходность 286%, т.е. почти 30% годовых.

Кажется, $FXUS или $TSPX будут более удачным выбором, нежели $VNQ. Примерно в два раза удачнее.

Как оценивать REITs? Специфические метрики.

Помимо стандартного фундаментального анализа, проводимого по обычной схеме для компаний из любых отраслей, для REIT полезно смотреть некоторые специфические метрики.

Во-первых, везде, где фигурирует понятие чистой прибыли, нужно подставлять значение FFO. Подробнее писал об этом в первой части про REITs.

Во-вторых, поскольку основу компании составляет недвижимость, важно оценить средний возраст зданий и их географическое расположение. В идеале здания должны быть новыми и расположены в разных странах (географическая диверсификация).

В-третьих, поскольку доход приходит главным образом от аренды, важно смотреть процент арендованной площади от общей площади. Если площадь простаивает без арендаторов - дела плохи. Также не лишним будет оценить динамику роста арендной платы, важно, чтобы она не отставала от инфляции.

В-четвертых, поскольку REITs интересны главным образом своими дивидендами, то неплохо бы оценить, не маячит ли на горизонте перспектива уменьшения выплат. Для этого нужно смотреть payout from FFO, т.е. какой процент от FFO направляется на выплату дивидендов. Чем больше - тем хуже. Payout выше среднего значит, что в случае финансовых проблем у компании дивиденды могут порезать.

Что еще нужно знать про REITs?

Из-за высоких выплат по дивидендам REITs обычно сильно закредитованы. Это делает такие компании уязвимыми к повышению ключевой ставки, т.к. обслуживать долги становится дороже. Период повышения ставок - не лучшее время для вложения в REITs.

А вот низкие ставки + инфляция = отличное топливо для REITs.

Резюме

Казалось бы, такой примитивный бизнес, но из-за аномальных особенностей REIT как организационно-правовой формы все сильно усложняется. REITs - это не просто.

Далее перейдем к практике и попробуем разобрать 2-3 рейта.