Обзор REITs без шелухи

Real Estate Investment Trust (REIT) - инвестиционный фонд недвижимости.

Покупка акций REIT на бирже позволяет инвестору получать доход от вложений в недвижимость без необходимости покупать или управлять недвижимостью самостоятельно.

Большинство REITs имеют примитивную схему бизнеса: строят или покупают объект недвижимости, а затем сдают в аренду. Полученный доход распределяют между акционерами в виде дивидендов.

Как правило REITs специализируются на недвижимости в определенном секторе:

жилые комплексы $AVB
дата-центры $DLR, $IRM
склады $STAG
вышки сотовой связи $AMT
торговые центры $SPG
медицина $OHI
и т.д.

REITs совмещают в себе преимущества недвижимости в виде защиты от инфляции при отсутствии минусов низкой ликвидности, высокого порога входа, высоких издержек, и других проблем недвижимости описанных здесь.

Особенности REITs

Налоги с дивидендов REITs составляют 30%, а не 13%.
75% активов компании должна составлять недвижимость.
75% выручки компании должна приносить недвижимость.
Не менее 90% чистой прибыли компания должна направлять на дивиденды. С одной стороны это гарантирует акционерам стабильный высокий денежный поток. С другой стороны это вынуждает REITs проводить допэмиссию акций и влезать по уши в долги, потому что иных вариантов развития просто нет.
Еще одна особенность REITs - высокая амортизация. По правилам бухучета в США за 30-40 лет здание амортизируется полностью и списывается до 0 (фактически использовать можно, но в отчетности обесценивается). Амортизация записывается в отчетности как ежегодные убытки, что постоянно занижает чистую прибыль. Но убытки эти являются бумажными, т.е. не влияют на реальный денежный поток (отражены в отчетности, но фактически компания не теряет на этом деньги со счетов).

Поэтому в случае с REITs смотреть на чистую прибыль бесполезно и используется понятие funds from operations (FFO), т.е. денежные средства от операционной деятельности.

Не вдаваясь в подробности, примем что FFO = чистая прибыль + амортизация - доход от продажи недвижимости.

Отсюда вытекает еще одна особенность REITs: дивиденды выше 100% чистой прибыли - это норма, т.к. выплачиваются не от чистой прибыли, а от FFO.

Проблемы REITs

Невозможность использовать чистую прибыль при оценке REITs порождает технические неудобства: многие мультипликаторы нужно пересчитывать.

Хотите узнать P/E? Извольте пересчитать на P/FFO.

Стандартные показатели рентабельности, учитывающие чистую прибыль, также отправляются на помойку. Как и многие другие показатели. Скринеры автоматически это все не пересчитывают, а считать вручную совсем не весело.

Вторая проблема глобальнее: готовы ли Вы принять, что амортизация - чисто бумажный убыток?

С одной стороны, кажется очевидным, что через 30 лет недвижимость не обесценивается полностью, а значит ежегодная амортизация в отчетности завышена. С другой стороны, вечно эксплуатировать здание невозможно, оно устаревает не только физически, но и морально. Особенно это касается, например, дата-центров или отелей. Рано или поздно эксплуатацию придется остановить, либо для капитального ремонта, либо для сноса здания.

Когда здание новое, списываемая ежегодно амортизация кажется бумажной, избыточной, но чем старше становится здание, тем очевиднее, что этот убыток не был бумажным, а просто был сильно размазан во времени.

Общепринято: амортизация - бумажный убыток. Так это или нет решайте сами. У меня нет однозначного мнения.

Резюме

REITs решают многие проблемы вложения в недвижимость как в физический объект, но создают новые минусы:

высокая долговая нагрузка и допэмиссия акций
неудобство оценки компании через FFO
высокая амортизация
налог на дивиденды 30%

Из плюсов:

стабильный денежный поток от дивидендов,
защита капитала от инфляции.