REITs: сила в FFO? (нет)

Пришлось попыхтеть, чтобы настроить скринер под REITs, но я все-таки это сделал. Стоило ли оно того?

Хорошая новость в том, что это прояснило картину. Плохая новость: покупать REITs все-равно не хочется.

В моем портфеле мало REITs по той причине, что по обычным мультипликаторам вроде P/E или NetDebt/EBITDA эти компании выглядят ужасно. Настолько плохо, что беглого взгляда хватает, чтобы понять: с этим бизнесом нам не по пути.

Гипотеза была в том, что, если заменить в мультипликаторах чистую прибыль (Earnings) и EBITDA на профильный для REITs показатель FFO, то картина заиграет новыми красками (про FFO писал здесь).

И вот я сделал это: пересчитал все мультипликаторы для всех компаний из сектора недвижимости в США. Стали ли REITs от этого выглядеть привлекательнее?

Фундаментальные показатели в среднем для REITs в США:

❌ Темп роста выручки: низкий. За 5 лет выручка выросла только на 6,7%, а средний показатель по S&P 500 составил 9%.

❌ Рентабельность: средний ROA по чистой прибыли для REITs всего 0,5%. Ок, чистая прибыль не актуальна для REITs, пересчитываем с учетом FFO и получаем 3,86%. Это уже лучше, но все равно печально, ведь по S&P 500 средний ROA составляет 5,7%.

❌ Финансовая безопасность: коэффициент левериджа в среднем для REITs на удивление не высок - 58%, это даже ниже среднего по S&P 500 (76%), что очень хорошо. А вот NetDebt/EBITDA зашкаливает - 6,5, при норме до 3. NetDebt/FFO еще хуже и равен 10. Очевидно, что REITs намного сложнее обслуживать долги, чем в среднем компаниям из S&P 500, где NetDebt/EBITDA составляет всего 0,1. Почему?

Кажется, ответ кроется в доле чистой прибыли, направляемой на выплату дивидендов (payout ratio). S&P 500 щеголяет образцово-показательными 50%, т.е. половина прибыли направляется на поощрение акционеров, а вторая половина на развитие.

А вот Payout ratio REITs зашкаливает, показывая невероятные 629%. Мы помним, что для REITs чистая прибыль не показательна, и пересчитываем с учетом FFO, получается 287%. Т.е. REITs в среднем тратят на дивиденды почти в три раза больше, чем зарабатывают. Как им это удается? Долги + дополнительная эмиссия акций.

❌ Дивиденды! Вот где по идее REITs должны порвать S&P 500 как Тузик грелку. Но то ли Тузик мелковат, то ли грелка залита бетоном - на практике все не так просто. Средняя дивидендная доходность REITs составляет 3,8% против всего-лишь 1,2% у S&P500. Однако, фанатам недвижимости рано праздновать победу. По shareholder yield S&P 500 с 2,8% годовых обходит REITs, дающие только 1,8% годовых.

Что еще за shareholder yield? Расшифровывается как «акционерная доходность» и считается по простой формуле: дивиденды + байбек.

В то время как компании из S&P тратят много денег на байбек, REITs, напротив, злоупотребляют дополнительной эмиссией акцией, что размывает доли акционеров.

Я бы сравнил это с тем, что REITs одной рукой протягивают акционерам деньги (дивиденды), а другой рукой залезают в карман акционерам размывая их доли. Сомнительная практика.

❌ Стоимость: P/E для REITs не показателен, а P/FFO не посчитать для S&P 500. При этом сравнивать P/E и P/FFO мне кажется не корректным. Поэтому сравним через P/S (соотношение цены акций к выручке). Как ни странно, вновь преимущество на стороне S&P 500 - 3,1 против 3,8 у REITs

Резюме

Получается, что вместо большинства REITs выгоднее купить S&P 500 через $FXUS или $TSPX - это обеспечит более крепкий сон, душевное спокойствие, и лучшую доходность.

В следующем посте рассмотрим несколько компаний, которые подписчики упоминали в комментариях, и попробуем понять, стоит ли держать их в портфелях.

Далее рассмотрим парочку REITs, которые показались мне наиболее интересными.